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底地の地主さんのお悩みまとめ

増改築の手続きってどうやるの?

底地の地主をしている方たちの悩みごとの中には、増改築に関する問題があります。土地は自分が所有していても、その土地の上に建つ建物は借地人の所有です。その建物の増改築を借地人が望む場合、どう対処すれば良いか迷うことは多いでしょう。ポイントとなるのは、土地賃貸借契約書に増改築禁止特約または増改築する場合は地主の許可が必要といった文言が明記されているかどうかです。このような特約を明記していない場合、借地人は地主の許可なく増改築する権利を持ちます。契約内容をきちんと決めておかなければなりません。


底地の増改築に関して禁止をしている場合は、借地人が希望しても断ることができます。ただし、明確に意思を示していない場合には、交渉となる可能性があります。どこまで許容するか、また増改築にあたり増改築承諾料(建替承諾料)をいくらに設定するか、などの問題が生じます。一般的に、木造から木造へ全面改築の場合は、更地価格の3%が相場といわれています。木造から軽量鉄筋などに建て替えする場合は、3%以上の承諾料が相場です。それを目安に請求することになります。最終的には地主と借地人との交渉によって承諾料が決まる流れです。


地主と借地人の両者が納得した上で増改築工事が行われることになる場合も、色々な取り決めが必要となります。工事をする業者はどこにするのか、契約期間の延長をいつまでにするのかなど、再度契約を結び直す可能性が高いです。新たな契約を交わす際には、内容を改めて考えて、トラブルに発展しないよう注意が必要となります。


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